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國家稅務總局發布《關于營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》,明確土地增值稅應稅收入確認、轉讓房地產有關的稅金扣除、土地增值稅清算的計算、建築安裝工程費支出的發票確認、舊房轉讓時的扣除計算等問題。

  公告稱,為進一步做好營改增後土地增值稅征收管理工作,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部國家稅務總局關于營改增後契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)等規定,明確土地增值稅若干征管問題。

  營改增後土地增值稅應稅收入確認問題。營改增後,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據︰土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

  營改增後視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題。納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條規定執行。納稅人安置回遷戶,其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認,應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第六條規定執行。

  與轉讓房地產有關的稅金扣除問題。營改增後,計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅;營改增後,房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照執行。

  營改增前後土地增值稅清算的計算問題。房地產開發企業在營改增後進行房地產開發項目土地增值稅清算時,按以下方法確定相關金額︰土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增後轉讓房地產取得的不含增值稅收入;與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增後允許扣除的城建稅、教育費附加。

  營改增後建築安裝工程費支出的發票確認問題。營改增後,土地增值稅納稅人接受建築安裝服務取得的增值稅發票,應按照《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規定,在發票的備注欄注明建築服務發生地縣(市、區)名稱及項目名稱,否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

  舊房轉讓時的扣除計算問題。營改增後,納稅人轉讓舊房及建築物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算︰提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的,按照發票所載金額(不扣減營業稅)並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算;提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的,按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算;提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的,按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和,並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

(來源︰國家稅務總局)